Aderans Construction Direktörü Kazım Doğramacı Kıbrıs Emlak Merkezi’ne Konuk Oldu

Girne ve Lefkoşa’da inşa etmiş olduğu konut projeleriyle tanıyoruz Aderans Construction’u. Aynı anda birden oldukca değişik proje geliştiriyor ve pandemi döneminde bile büyümesine hız kesmeden devam ediyor. Aderans Construction Direktörü Kazım Doğramacı Kıbrıs Emlak Merkezi’nin sorularını cevapladı. İşte röportajımız..

Kıbrıs Emlak Merkezi kurumsal üyelerinden Aderans Construction.

Pandemi krizinde her insanın küçülmeye gittiği dönemde yatırımlarını artırdı. Alan kişi ihtiyacını doğru çözümleme ederek yeni bir konsept geliştirdi. “My House” konsepti.. Bu konsept oldukca beğenildi ve lüks projeler içinde ortalama 1 ayda satışı tamamlanan projeler var.

Bu başarısının sırrını, Lefkoşa ve Girne piyasasının farkını, müşterilerinin gereksinimlerini ve daha birçok mevzuyu Aderans Construction Direktörü Kazım Doğramacı’yla konuştuk. Kazım Bey hem inşaat firmalarına hem de yatırımcılara mühim mesajları var.

Detaylar röportajımızda..

Keyifli okumalar..

“18 Senelik İnşaat ve Proje Tecrübesi”

Ilk olarak Aderans Construction’u anlatır mısınız bizlere? Ne süre kuruldunuz, kaç aileyi konut sahibi yaptınız?

Kazım Doğramacı olarak benim mesleki hayatım 2004 senesinde mimar olarak başladı. 2014 yılına kadar da proje işleri ile ilgilendim, inşaatın içindeydim.

Kafi data birikimi, deneyim ve sermayeyi kazandıktan sonrasında, 2014 senesinde Aderans Construction’ı kurdum ve inşaatlara başladık.

O dönemde Girne’de konut satışı oldukca hızlıydı. Tabiri caizse yap-sat değil de sat-yap yapıyorduk, tam da bizim şirketi kurup inşaata başladığımız yıllardı. O periyodu güzel yakaladık, işlerimizi ve sermayemizi büyüttük. Girne bölgesinde yaptığımız projelerden sonrasında Lefkoşa yatırımlarına başladık.

Pandemi dönemine kadar ağırlıklı apartman inşa ediyorduk sadece pandemi döneminde toplumun yaşam alanlarıyla ilgili değişen gereksinimlerini keşfettik. Geniş alanları olan, mümkünse bahçesi olan yaşam alanları benzer biçimde. Değişen gereksinimlerle beraber ikimiz de rotamızı değiştirmeye karar verdik, villa projelerine başladık ve bu projelerimizde de başarıya ulaşmış olduk.

Girne’de Karmi, Ozanköy, Zeytinlik bölgelerinde lüks villa projeleri inşa ediyoruz.

Prestijli bölgelerde, lüksü standart olarak sunan yapılar yapmayı hedefledik. Şöyleki açıklayabilirim, havuzundan ısıtma-soğutma sistemi vs. ürünleri konut projelerimize dahil eden bir sistem geliştirdik, bu sistemle konutun yetersizliği yüzünden satış sonrası ortaya çıkacak olan ek bedellerle müşterilerimizi ve ekibimizi yormamayı hedefledik ve bu tip projelerimiz oldukca rağbet görmüş oldu.
İnsanlara daha düşük bedelle bir şey satıp arkasından ek bedellerle uğraştırmaktansa  baştan her şeyi projenin içine koyuyoruz ve fiyatı ona bakılırsa belirliyoruz. Bu da insanlara daha kolaylık sağlıyor.

“Girne’de Hedef Yabancı Alıcılar, Lefkoşa’da ise Yerli Alıcılar”

Hem Girne’de hem de Lefkoşa’da inşaatlar yapıyorsunuz. Peki iki değişik bölge ve iki değişik hedef kesime yönelik emekleri kıyaslarsanız hangi bölge daha avantajlı?

Geçmiş zamana ve şimdiki zamana baktığımda, devamlı Girne piyasası daha avantajlı. Bizim yabancılara satış yapmamız gerekiyor, yerlinin alım gücü oldukca düştü. Bilhassa pandemi ve döviz krizi yerlinin alım enerjisini maalesef düşürdü. Ikimiz de yabancı yatırımcının tercih edeceği konut projelerini hızlandırdık.

Lefkoşa’da yaptığımız konutlar genel anlamda orta sınıfa hitap eden projeler. Bu sebeple Lefkoşa ve Girne alıcı profili değişik. Lefkoşa’da alım gücü daha düşük olduğundan dolayı her insanın konut alabilmesi için şirket vadeli projeler satıyoruz. Girne’de bu şekilde bir kampanyamız yok. Şu demek oluyor ki Girne’de yabancı piyasa, Lefkoşa’da yerli piyasayı hedefleyen projeler üretiyoruz.

Bölge ile ilgili satın alan tipine bakılırsa projelerimizi de satış politikalarımızı da şekillendiriyoruz.

“Girne’de İnşaatı Bitmeden Satılan Projelerimiz var”

Peki hangi projeleriniz şu an satışta?

Girne’de 7 projemiz var. Karmi projemizin inşaatı devam ediyor sadece satışı bitti. Ozanköy’de villa projemiz var ve Zeytinlik bölgesinde 2 tane villa projemiz var.

Bunun yanı sıra Alsancak bölgesinde ticari portföyümüz var. Hem ana cadde üstünde 2 projemiz var, ticari dükkân sattığımız hem de konutları var. Ek olarak Alsancak içinde Aladağ İnşaat ile beraber yaptığımız GreenStar projemiz var.

İsimleriyle söylemek gerekirse, Alsancak’ta Sky Plaza-1 ve Sky Plaza-2 ticari ve apartman projelerimiz, Karmi’de My House- Karmi, Ozanköy’de My House Trio ve Zeytinlik’te de My House Templos  villa projelerimiz var.

“Odak Noktamız My House Premier”

Yeni projeleriniz var mı? 2022 hedefleriniz neler?

Oldukca yakında yeni bir proje açıklayacağız. Çatalköy bölgesinde yeni bir villa projesine başlayacağız.

Bunun yanı sıra Karmi, Ozanköy ve Zeytinlikte ki villa projelerimiz devam ediyor. Şunu da belirtmek isterim ki, Zeytinlik, Karmi ve Ozanköy bölgelerinde yaptığımız tüm projeler Türk Malı arsa üzerindedir.

Şu anda odak noktamız Zeytinlik’te yeni başladığımız 20 tane lüks konuttan oluşan projemiz ve bu projemizin adı da My House Premier. Arazi oldukca güzel, hem görünüm hem de ulaşım olarak oldukca kıymetli bir noktada bulunuyor. Projenin inşaatına başladık sadece satışına Mart sonunda başlayacağız.

Lefkoşa’da Hamitköy’de müstakil konut projemiz var. Bunun yanında Metehan, Ufak Kaymaklı’da 2 noktada, Kızılbaş’ta ve Gönyeli’de devam eden apartmanlarımız var. Kimisi bitme aşamasında, kimisi karkas aşamasında kimisi de yeni başlamış durumda.

Lefkoşa’da da inşaatlarımıza ara vermeden devam ediyoruz. Alım gücü düştü evet biliyoruz fakat ona bakılırsa alternatifler üretmeye devam ediyoruz. İngiltere’de yaşayan Kıbrıslı Türkler konutlarımıza ilgi gösteriyor. Ikimiz de bu alanda kendimizi geliştirmeyi planlıyoruz.

“En Büyük Avantajımız Samimi ve Dürüst Olmamız”

Yatırımcılar niçin Aderans Construction’u tercih ediyorlar?

Müşteriye karşı katı değiliz, anlayışlı ve esnek davranıyoruz. Bu iş bizi yoruyor doğal olarak ki fakat bu şekilde çalışmak bizi mutlu ediyor.

Müşteriye ger dönüşleri süratli yapıyoruz. Bu yüzden de tercih ediliyoruz, tavsiye ediliyoruz.

Müşterilerimize samimi ve dürüst yaklaşıyoruz.

Proje yaparken de konumuna ve kalitemize oldukca itina gösteriyoruz.  Bu ve bunun benzer biçimde birçok başlık var.

Bizlerden ev alan insanoğlu genel anlamda memnunlar. Neticede ev insan yapımı bir ürün kimi zaman küçücük hatalar çıkabiliyor. Burada niyet mühim. Biz dürüşt yaklaşıyoruz, çıkan küçücük problemleri hızlıca çözmeye odaklanıyoruz ve neticede insanoğlu bu durumdan memnun kalıyorlar.

Yaptığımız işin, sattığımız konutun arkasındayız.

Kaç konut inşa ettiniz şimdiye kadar?

İki yüzün üstünde bitirmiş olduğumuz konutumuz var. Bu yıl sonu itibariyle üç yüz rakamını yakalayacağız. Konut yapımında yaşanılabilir olması bizim için oldukca mühim bir nokta. Evleri sırf yapmak için değil kaliteli yaşam sunmak için inşa ediyoruz.

“Büyümemizin En Mühim Sebebi Öz Ana para İle Çalışıyoruz”

Bu zamanda insanoğlu genel anlamda yatırımlarında duraksama dönemine girdiler sadece bu verdiğiniz rakamlarla siz 2022 senesinde ciddi bir gelişme hacmi yakaladınız. Bu başarıyı neye borçlusunuz?

2014 senesinde inşaata başladığımızda biz rotamızı, doğru konumda, doğru müşterilere satılacak ürünlere çevirdik. Bizim şu anda satışta olan projelerimizde, %90 insanoğlu lokasyonu oldukca beğenir. Hem villa hem apartman için bu bu şekilde. Yanlış lokasyona yatırım yapmadık, birinci sebebi bu.

İkinci sebebi ise ağır banka borç yükleriyle girmedik bu işe, ağırlıklı olarak kendi öz kaynağımız ile işlerimize devam ediyoruz; bu yaklaşımımızın avantajıyla kriz ortamında manevra kabiliyetimiz kısıtlanmadı. Yakın meslektaşlarımız var ki ciddi banka yükleriyle yapıyorlar inşaatlarını. Yeri geliyor dairesine indirim yapmış olup, satıp onu nakde çevirmek zorunda kalıyor, banka borcu ödüyor. Bizim bu şekilde bir durumumuz yok oldukca şükür.

Üçüncü de dürüstlük. Hakkaten dürüstlük kazandırıyor.

Müteahhitlere tavsiyeleriniz var mı?

Fizibilite.

Projelere başlamadan maliyet, satış, iyi ve fena senaryo emek vermesi oldukca mühim. Biz devamlı bir projeye başlamadan hep fena senaryoya bakılırsa hazırlanırız. Oldukca şükür şimdiye kadar da fena bir senaryoyla karşılaşmadık fakat hep hazırlıklıydık. Fena senaryo uygunsa o projeden başarısız ayrılmazsınız. Sadece fena senaryo uygun değilse yalnız iyi senaryoyu planlarsanız, o süre durum riskli olabilir.

Dünyada ve vatanımızda krizler bitmiyor. Pandemi vardı, döviz krizi geldi, harp başladı. Hal bu şekilde olunca dikkatli olmakta ve doğru plan yapmakta devamlı yarar var.

Harp Şimal Kıbrıs’ta ki gayrimenkul sektörünü iyi mi etkisinde bırakır?

Eğer uzarsa fena etkileyecektir. Mevcut kriz başka ülkelere sıçramasa dahi fena etkisinde bırakır. Bu harp Avrupa’nın göbeğinde yapılıyor. Bir an ilkin ateşkes olmalı. Rus yatırımcılar para çıkaramıyorlar, iyi mi yatırım yapsınlar? Bu ülkede de yatırım meydana getiren Rus yatırımcılar ciddi boyutta.

Yatırımcıya bildiri

Yatırımcılar bence emlak danışmanı üstünden ilerlemeliler. Emlak danışmanı onu doğru firmaya ulaştıracaktır. Sormaları ve öğrenmeleri ihtiyaç duyulan birçok mevzu var. Malın ipotek durumu, lokasyonu, giderleri vb. birçok mevzu mühim. Emlak danışmanı burada devreye giriyor ki doğru mala yönlendirsin. Emlak danışmanlarımıza da burada oldukça mühim bir vazife düşüyor. Müşteriye karşı dürüst olmalı ve doğru gereksinim analizi yapmış olup doğru yönlendirme yapmalılar. Şu demek oluyor ki tüm emlak danışmanları değil güvenilir ve sürdürülebilir emlak danışmanlarına ulaşsınlar.

Ve doğal olarak ki konut alacakları müteahhit firmayı da oldukca iyi araştırmaları lazım. Hem dijital platformlardan hem de mümkünse yerelde araştırsınlar. Yalnız emlak danışmanının omuzuna bu yükü yüklemesinler.

Bir konsept geliştirdiniz, My House konsepti. Birazcık bundan bahsedelim istiyoruz.

Biz pandemi sonrası 6 villalık bir proje geliştirdik ve bu proje oldukca iyi bir lokasyondaydı.

Her şey dahil bir konsept geliştirelim istedik. Havuzundan, kullanılan malzemelerin en kaliteli olması ve VRF sistemi dahil olarak her şey dahil bir konsept geliştirdik. Biz Karmi projesini bu mantıkla inşa ettik ve 29 günde 6 villayı da sattık ve bu pandemiden dolayı  ilk kapanışımızın  derhal sonrasıydı.

Pandemi sonrasında toplumdaki bu ihtiyacı görünce iyi lokasyona ve her şey dahil konseptine bir ilgi ve gereksinim bulunduğunu anladık. Bunun üstüne değişik lokasyonlarda “My House” ismiyle yeni projeler başlattık, Karmi’deki kadar süratli olmasa da ciddi bir ilgi var, projelerimizde güzel bir satış grafiğimiz var.

“İnşaat Gelen Zamlar Yüzünden Yeni Meydana getirilen Konutlar Daha Yüksek Fiyattan Satılacak”

İnşaata gelen zamları iyi mi yorumluyorsunuz?

Biz Lefkoşa’da  45-50 bin GBP bandında apartman dairesi satıyorduk ve taksitlendirme yapmazsak satamıyorduk. Şimdi döviz bazında gelen zamlarla beraber bu konutları 60-65 bin GBP bandına çekmemiz gerekiyor ve bu da satışları neredeyse olanaksız hale getiriyor

İnsanların kredi alabilmesi için faizlerin düşmesi lazım, biz bu fiyatlara dahi satmakta zorlanırken iyi mi fiyat artışı yapabiliriz. TL’ye yüksek faiz uygulanması ve döviz borçlanmanın zorlaştırılması bu işi daha da çıkmaza sokuyor. Genç çiftler bizlerden ev almaya geliyor ve ofisimizden boynu bükük ayrılıyorlar. Bu oldukca üzücü bir şey. Çözülmesi ihtiyaç duyulan bir mevzu. Devletin bu mevzuyu çözmesi gerekir, Avrupa’da mortgage var bizde o imkanda yok. Faiz oranlarımız onlara bakılırsa oldukça yüksek.

Bunlar düzelmeden mahalli piyasada satış açılmaz. Kısa vadede ne yazık ki durum bu. Sadece uzun solukta hiçbir kriz kalıcı değildir, kesinlikle çözülür. Yalnız bu kere krizler oldukca art arda geldi. Dövizi, pandemisi derken bitmedi. Daima şu örneği veririm, boksör maça çıktığında 2 round arası dinlenir değil mi, fakat biz sürekli dayak yiyoruz, krizlerden dinlenemedik. Maç arası, round arası yok; fakat gene de maçımıza yılmadan devam ediyoruz.

“İskele ve Esentepe Piyasası İçin Satış Ekibi Kurulması Koşul”

Siz hem Girne hem de Lefkoşa’da inşaat yaptığınız için sormak istiyoruz, Lefkoşalı müteahhitlerin Girne Esentepe ve İskele bölgesinde yatırım yapma fikirlerini iyi mi yorumluyorsunuz?

Biz Aderans olarak tüm bölgelerde yatırım yapma gücümüz var. Sadece şu an yapmıyoruz. Bu bölgelere yatırım yapmadan ilkin satış kanadını geliştirmek oldukca oldukca mühim. Buralara yatırım hayata geçirmeye çalışan arkadaşlara söylüyorum, satış ayağınızı geliştirmeden bu bölgelere başkaları satıyor diye yatırım yapmayın. Doğru dijital altyapı kuruldu mu, doğru satış politikası var mı? İş araziyi alıp projeyi yapmakla bitmiyor. Satabilecek doğru ekip ve dijital altyapı kurulduğunda her proje satılır.

Bugün İskele’de ve Esentepe’de satış meydana getiren ve proje geliştiren firmalar bu işi iyi mi yapıyor, doru satış ekibi ve doğru satış politikası.

KIBRIS EMLAK MERKEZİ

Etiketler: aderans constructionEn güncel haberlere erişmek için mail listemize abone olun