Şimal Kıbrıs’ta Ev Satın Alma Rehberi

Şimal Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almak istiyorsanız, satın alma rehberini ne olursa olsun okumalısınız. Detaylar sizin için hazırlamış olduğumuz hususi haberimizde.

Kıbrıs’ta emlak satın almanın başta gelen sebepleri görkemli doğası, mükemmel plajları ve varlıklı tarihsel mirasının yanı sıra her türlü yatırımcı açısından yarar/fiyat dengesinde Akdeniz’de satın alınabilecek en ucuz gayrimenkullere haiz olabilmektir.

Satın alma motivasyonunuz, ihtiyacınız olan şeyleri karşılayacak gayrimenkulü belirlemenizde en mühim faktörlerden biridir.

Kıbrıs’a tatile geldiniz ve burada güzel bir yazlık mı almak istiyorsunuz? Ya da bulunduğunuz ülkede defteri kapatıp temelli yerleşmek mi istiyorsunuz? Kim bilir 7-10 senelik amortisman kıymeti ile uzun yada kısa vadeli kiraya vereceğiniz bir yatırım aracı düşünceniz var.

Bu ve benzeri soruların cevapları sizi değişik lokasyonlara ve bütçelere yönlendirecektir. Dolayısı ile hayal kırıklıklarını önlemek amacı ile satın alma sebepleriniz mevzusunda fazlaca net cevaplarınız olmalıdır.

Ne istediğinizi bilmek uzun solukta size en güzel şekilde hizmet edecek gayrimenkule giden yolun ilk adımıdır.

Sizin benzer biçimde sonradan yerleşenlerin çoğunlukta olduğu bir sitede mi yaşamak istersiniz? Yoğunlukla Avrupa’dan gelenlerin yerleştiği kent dışı toplumsal aktiviteli apartman ve villa sitelerinden biri mi olsun yoksa Mağusa yada Girne içindeki yüksek binalarda Türkiye’den gelenler ve öğrencilerin çoğunlukta olduğu yerleşimler daha mı uygun olur?

Kent haricinde yaşamak kent merkezinde yaşamaktan daha ucuzdur ve oranın yerlileri ile bütünleşmenize olanak tanır, sadece hastane, banka, resmi daireler, alış veriş imkânları için kilometrelerce yol hayata geçirmeye hazır mısınız? Değilseniz örneğin Girne için kent içi olmayan yakın mesafede Çatalköy, Alsancak, Lapta benzer biçimde yerleşimleri göz önünde bulundurmakta yarar olabilir.

Yazlık almayı düşünüyorsanız, siz yokken evinize kim bakacak? Ya da yazlık bir bölgede ev alıp yazlıkçılar evlerini kapatıp döndüğünde kendinizi tenha bir yerde benzer biçimde hissedip rahatsız olur musunuz?

Gayrimenkulün yatırım aracı olarak satarken ki getirisi mi daha önemlidir yoksa uzun yada kısa vadeli kira getirisi mi?

Kıymetli paranızı harcamadan ilkin tüm faktörleri göz önünde bulundurarak lokasyon ve gayrimenkul tipine karar vermiş olmanız fazlaca önemlidir.

Kalbinizin sesini kulak verin fakat aklın yolundan da şaşmayın.

BÜTÇE

Satın alacağınız gayrimenkulün bölgesine ve tipine karar verdikten sonrasında bütçenizi oluşturun. Sizin için uygun olan bütçeye karar verdikten sonrasında KDV, Pul harcı, Tapu harcı benzer biçimde harcamalar için üstüne ortalama %10 benzer biçimde bir harcama kalemi eklemeyi ihmal etmeyin. Buna ek olarak avukat harcamalarını da göz önünde bulundurmalısınız.

TAPU ÇEŞİTLERİ

Kıbrıs’ta bir gayrimenkul almak suretiyle yola çıktığınızda tapu ile ilgili aşina olacağınız iki durum var. Birincisi tapuya Kıbrıs’ta koçan denir. İkincisi tapuların Türk koçanlı (74 öncesi yabancıların tapuları da dahil) , Eşdeğer ve Tahsis koçanlı olarak üç değişik kategoride adlandırıldığını duyacaksınız.

Başlangıçta bu değişik adlandırmalar zihin karışıklığına yol açabilir. Sadece şunu belirtmekte yarar var. Hukuki açıdan tek bir tapu vardır, o da size KKTC devleti tarafınca verilecek olan tapudur.

Tüm tapu belgeleri KKTC Devleti İçişleri Bakanlığına bağlı Tapu ve Kadastro Daire’si tarafınca imzalanır ve devletin güvencesini taşır. 1974 öncesi sahibinin kim olduğu bu anlamda mühim değildir. Ödemesini yaptığınız ve Bakanlar Kurulu sonucu ile haiz olma izni aldınız gayrimenkulün tek yasal sahibi sizsiniz.

Tapu türlerini orijinlerine bakılırsa sınıflandıracak olursak;

• 1974 öncesi sahibi Kıbrıslı Türk yada yabancı olan tapulara Türk tapusu yada yabancıysa ‘74 öncesi tapu denir. Bu tür tapular diğerlerine oranla daha azca bulunur ve yüksek rayiçle işlem görür.
• Eşdeğer tapular KKTC devleti tarafınca Cenup’de bıraktığı mallarının üstündeki hakkından vazgeçmesi (haklarını KKTC devletine terk etmesi) şartı ile 1974 sonrası Şimal’e yerleşen Kıbrıslı Türklere bıraktığı malının eşdeğeri karşılığı verilen yerlerin tapusudur. Günümüzde Şimal Kıbrıs’taki tapuların çoğunluğu bu kategoridedir. İpotek açısından tüm bankalarda kredi verilen tapulardandır.
• Tahsis Tapu, asker yada devlet görevlisi olarak KKTC devletine üstü hizmet vermiş Kıbrıslı Türklere yada 1974 sonrası ekonomik kalkınmaya destek olmak amacı ile Türkiye’den getirilip devlet eli ile Kıbrıs’ın belli bölgelerine yerleştirilmiş olan Türk vatandaşlarına verilmiş gayrimenkullere çıkarılan tapulardır. Bu tapuların da gayrimenkul sahibi olmak anlamında ötekilerden bir farkı yoktur. Bu cins tapulara Türkiye bankalarından Ziraat Bankası, İş Bankası ve Halkbank kredi vermektedir.

Tapuların orijinindeki farklılık birkaç yıl öncesine kadar gayrimenkul fiyatlarında hatırı sayılır fiyat farkları yaratmış olsa da günümüzde durum eşitlenmeye doğru gitmektedir. Özünde siyasal bir mevzu olan tapu adlandırmalarını bir kenara bırakacak olursak, mühim olan tek bir mevzu vardır, o da 1974 sonrası tüm tapuların KKTC devleti tarafınca verildiği, emniyetli oldukları ve bir başkası tarafınca üstünde hak iddia edilemeyeceğidir.

Kuzeydeki gayrimenkullerin 1974 öncesi Kıbrıslı Rum sahipleri 2006 senesinde kurulan ve 2010 senesinde Avrupa İnsan Hakları Komisyonu tarafınca tanınıp görevlendirilen Taşınmaz Mal Komisyonu aracılığı ile tazminat isteme hakkına haizdir. Taşınmaz Mal Komisyonunun müessese amacı terkedilen gayrimenkuller mevzusunda iki bölgeli, iki toplumlu bir siyasal antak kalma durumunda tarafların tazmin hakkı olup olmadığına ve miktarına karar vermektir. Bunun yanı sıra hak sahiplerinin başvurusu durumunda gerek taraflar arası hususi anlaşmalar ile gerekse dava yolu ile de tazminata hükmedebilir. Bugüne dek meydana getirilen 6600’den fazla başvurunun 1300’den fazlası karara bağlanmış, ek olarak 33 müracaat da taraflar arası antak kalma ile sonuçlandırılmıştır.  Burada gözden kaçırılmaması ihtiyaç duyulan nokta tazminatın hususi kişilerden değil KKTC devletinden öğrenim edileceği hususudur. Gelecekte Şimal ile Cenup içinde ihtimaller içinde bir çözüm söz mevzusu olduğunda tazminat isteğinin muhatabı gene resmi makamlar olacaktır, bireysel tazminat istekleri söz mevzusu değildir.

HUKUKİ DANIŞMANLIK

Kıbrıs’ta gayrimenkul edinmeye karar verdiğinizde KKTC’deki yasal mevzuatın Türkiye’den değişik bulunduğunu keşfedeceksiniz. Bu bakımdan sizin çıkarlarınızı siz olmasanız da koruyacak bir yasal temsilci atamanızda yarar olacaktır. Yasal temsilciniz güvendiğiniz ve mevzuata başat bir emlak danışmanı olabileceği benzer biçimde, bir avukat da tutabilirsiniz.

Satın alma sonucu verdikten sonrasında yapılacak ilk işlem güvendiğiniz kişiye bir vekâlet çıkartmak olacaktır. Bu vekâleti vereceğiniz şahıs sizi temsil edecek ve imza yetkisine haiz olacaktır. Görevleri içinde almaya karar verdiğiniz gayrimenkulün resmi kurumlar nezdinde araştırmasını yapmak, inşaat şirketinden alıyorsanız şirketi ve izin belgelerini ek olarak ipotek durumunu araştırmak,  tapu sorgusu yapmak, Bakanlar Kurulu’na mülk edinme izni için müracaat yapmak da olacaktır.

Tapu Dairesi’nden alınan pozitif raporlar sonrasına adınıza bir satış sözleşmesi hazırlanmış olur ve imzalanır. Satış sözleşmesinin 21 gün içinde tapuya şerh edilmesi gerekir. Sözleşmeyi tapuya kaydederken %0,5 pul vergisi ödenir. Sözleşmenin tapuya kaydından itibaren gayrimenkul 3. Kişilere satılamaz, devredilemez ve üstüne ipotek konamaz.

İskâna hazır yada 2.el bir gayrimenkul aldıysanız sözleşme şartlarına uygun olarak satış tamamlanır. Tapu devri ile beraber anahtarlarınız ve elektrik, su, belediye benzer biçimde bölgelere meydana getirilen ödemelerin faturalarının güncel durumu ibraz edilir.  Tüm faturaların ödenmiş olması şartı ile satış bedeli alıcıya gönderilir.

Natamam, inşaatı sürmekte olan yada topraktan bir ev alıyorsanız, güvenilir bir müteahhittin projesinden almaya dikkat edin. Ek olarak sözleşmenizi hazırlayıp işlerinizi takip edecek avukatın bununla birlikte inşaat şirketinin de avukatı olmaması mevzusu önemlidir. Eğer bir şeyler ters gidecek olursa bir tek ve bir tek sizin haklarınızı koruyacak birine ihtiyacınız olabilir. Yurt haricinde yaşıyorsanız,  sözleşme koşullarına bakılırsa ödemelerinizi avukatınız üstünden yapabilirsiniz. Evinizin teslim alma aşamasında size gene avukatınız yada danışmanınız destek olacaktır.

KKTC vatandaşı olmayan alıcıların tapu alabilmesi için Bakanlar Kurulu iznine ihtiyacı vardır. Başvurunuzu takiben askeriye ve öteki resmi makamlardan ihtiyaç duyulan görüşler alınır. TC vatandaşları için bu süre öteki yabancı ülke vatandaşlarına bakılırsa oldukça kısadır. Ortalama 2 ay içinde izninizin çıkmış olması beklenir. İzniniz çıktığında Tapu Dairesi’ne informasyon verilir ve devir işlemlerini 1-2 saatlik bir süre içinde tamamlayabilirsiniz.

Bakanlar Kurulundan mülk edinme izni çıkmadan ilkin de tapuya kaydettirdiğiniz sözleşmeye dayanarak evinize taşınabilir, kiraya verebilir ve hatta tekrardan başkasına pazarlayabilirsiniz.

Öteki gözden kaçırılmaması ihtiyaç duyulan bir nokta ise, KKTC vatandaşı olmayanların bir tek 1 tane mülk edinme hakkı olduğudur. Eşlerin her biri kendi adına 1 tane mülk edinebilirler. Yatırım amacı ile 1’den fazla mülk almak istiyorsanız bunu KKTC vatandaşı ortaklı şirket kurarak yapmanız mümkündür. Avukatınız size bu mevzuda yol gösterecektir.

VERGİLER VE DİĞER MASRAFLAR

Tapu Devir Harcı alıcı tarafınca ödenir. Tapu Dairesi tarafınca tespit edilen gayrimenkul değerinin %6’sı tutarındadır. Bir defaya mahsus olmak suretiyle devir harcını %3 olarak ödeme hakkı bulunmaktadır. Bu hak bir kere kullanıldıktan sonrasında başka bir gayrimenkulde kullanılamaz. Ek olarak Tapu Devir harcının %1 kadarı belediyelere ödenir.

Stopaj Vergisi satıcı tarafınca Vergi Dairesine ödenir. Müteahhitler benzer biçimde Ustalaşmış Satıcılar bu vergiyi %4 olarak;  Ustalaşmış satıcı olmayan hususi kişiler ise %2,8 olarak öderler.
KDV emlak satın alan şahıs tarafınca satıcıya gayrimenkulün teslimatında ödenir. Satıcı (müteahhit) KDV’yi Vergi Dairesi’ne yatırmakla mükelleftir.  KDV bir tek ustalaşmış bir satıcıdan emlak aldığınızda ödenir. Dolayısı ile 2.el satışlarda çoğu zaman KDV ödemesi daha ilkin gerçekleştiğinden ödeme yapılması beklenmez.

Pul Parası alıcı tarafınca satış sözleşmesi Tapuya kaydettirilirken Vergi Dairesi’ne ödenir. Vergi Dairesi’nden alınan alıntı Tapu Dairesi’ne ibraz edilir ve şerh kaydı yapılır.

DİĞER MASRAFLAR

• Su sayacı: Bağlı olduğunuz belediyeye ödenir. 1.100-2.200 TL içinde belediye tarifesine göre değişiklik gösterir.
• Elektrik sayaç bedeli 1040 TL ve ek olarak depozito bedeli 469 TL KIBTEK kurumuna ödenir.
• Emlak Vergisi: m2 başına 1 TL olarak hesaplanır. Senelik olarak bağlı bulunduğunuz Belediyeye ödenir.

Yeni binalarda evinizi teslim alırken müteahhitte trafo katkı oranı ödenir. Projenin ebatlarına ve bağımsız bölüm sayısına bakılırsa değişmekle beraber 1.500 GBP civarındadır.

Gayrimenkul alımı çerçevesinde hukuki prosedürler ve harcamaları konuşurken çoğu zaman arka plana atılan yada bahsedilmeyen bir mevzu daha var.

Bir devlet olarak KKTC’nin kendisine özgü yasa ve kuralları bulunmakta. Miras hukuku da bunlardan bir tanesi. Kıbrıs’ta bir avukat vasıtası ile yapacağınız vasiyetname sizden sonrasında mirasçılarınızın yaşamını kolaylaştırır. KKTC kanunlarına bakılırsa vasiyetname hazırlamadan vefat etmeniz durumunda tereke işlemleri birkaç yıla yayılabilir. Vasiyetname bırakmadan vefat edenlerin eşleri mirasın 1/6 sı, evlatları ve kan bağları olan öteki mirasçıları 5/6sını alırlar. Oysaki hayatta iken mirasçı(ları)nızı vasiyetname bırakarak kendiniz belirleyebilir, KKTC’deki mülklerinizin sizin arzunuz doğrultusunda hisse edilmesini güvence altına almış olmuş olursunuz.

 

Beril ÖZTUNALI
Kıbrıs Emlak Merkezi Ülke Müdürü

Etiketler: emlak ilanları, konut projeleriEn güncel haberlere erişmek için mail listemize abone olun